企业购置土地建造厂房时财务处理容易陷入的误区
在生产经营中，为了扩大企业产能，企业购置土地建造厂房的事项时有发生。然而，针对这些复杂的业务，企业进行财务处理时很容很陷入以下几大误区。
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误区一、建造厂房涉及的土地成本处理误区
(一)案例
甲公司是一家工业制造企业，因该公司生产的产品在市场上供不应求，为了扩大产能，甲公司拟购入土地自行建造一栋厂房，预计工期一年。2019年6月1日，甲公司以银行存款方式支付500万元，从当地政府购入相邻地块的一块土地使用权，政府规定该地块用途为工业用地，土地使用权年限为50年。当月，甲公司在该地块上开始动工建设厂房。
(二)企业财务人员的账务处理
1.取得土地使用权时：
借：无形资产——土地使用权500万元
贷：银行存款 500万元
2.在该土地上开始自行建造厂房时，将土地成本转入在建工程：
借：在建工程 500万元
贷：无形资产——土地使用权500万元
财务人员认为，土地使用权成本应一并计入厂房固定资产建造成本中，待固定资产建造完毕后，按照固定资产年限计提折旧摊销。那么，针对土地使用权的处理，财务人员上述做法正确吗？
(三)正确的账务处理
1.根据《企业会计准则第6号——无形资产》应用指南第六条“土地使用权的处理”相关规定，企业取得的土地使用权，通常应当按照取得时所支付的价款及相关税费确认为无形资产。
2.土地使用权用于自行开发建造厂房等地上建筑物时，土地使用权的账面价值不与地上建筑物合并计算其成本，而仍作为无形资产进行核算，土地使用权与地上建筑物分别进行摊销和提取折旧。但下列情况除外：
3.根据上述规定，在本案例中，甲公司取得的土地使用权成本500万元不能计入在建工程中，假设甲公司土地使用权按照50年摊销，则应在2019年6月起按月摊销，月摊销金额为5000000÷50÷12=8333.33元。
误区二、建造厂房涉及的专门借款利息资本化处理误区
甲公司所建造的厂房工程采用出包方式，厂房开始动工建设之后，为了缓解流动资金压力，2019年7月1日，甲公司与A银行签订了金额为800万元的专门借款合同。
1.专门借款合同信息：
借款期限：1年（2019年7月1日—2020年6月30日）
借款本金：800万元
借款利息：年利率12%，利息按季支付。
借款附加条件：闲置借款资金需投资该银行短期理财项目，月收益率为0.5%。
2.工程情况信息：
工程付款：2019年7月首付600万元，完工付尾款200万元。
突发事件：疫情停工2个月（2020年2月1日—3月31日）。
工程截止时点：2020年5月31日完工交付
(二) 企业财务人员的账务处理
针对该笔借款发生的利息支出，财务人员做了如下处理：
1.业务1--2019年7月1日—2019年12月31日期间发生的利息支出均满足资本化条件，资本化金额为800*12%*6/12=48万元。
2.业务2--2020年1月、4月、5月利息支出符合资本化条件，2-3月因疫情工程停工利息支出不能资本化，应当费用化处理。5月31日工程完工交付后，6月份利息支出应当费用化处理计入当期财务费用。因此，2020年资本化金额为800*12%*3/12=24万元，费用化金额也为24万元。
3.业务3--针对将闲置借款资金200万元用于投资短期理财项目，2019年7月-2020年5月，每月理财收益为200*0.5%=1万元。财务人员将每月取得的理财收益按照利息收入进行了会计与税务处理。
(三) 正确的账务处理
根据《企业会计准则第17号——借款费用》及应用指南相关规定分析如下：
1.针对业务1--借款费用允许开始资本化必须同时满足三个条件，即资产支出已经发生，借款费用已经发生，为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。2019年7月甲公司已经同时具备上述条件，因此7月—12月满足资本化条件。
2.针对业务2--符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断、且中断时间连续超过3个月的，应当暂停借款费用的资本化。中断的原因必须是非正常中断，属于正常中断的，相关借款费用仍可资本化。
备注：什么是非正常中断呢？
非正常中断通常是由于企业管理决策上的原因或者其他不可预见的原因等所导致的中断。比如与施工方发生了质量纠纷，发生了安全事故等情形。
在业务2中，因“新冠”疫情导致停工属于不可预见的原因所导致的中断，属于非正常中断，但由于停工期间为2个月，未连续超过3个月因此应继续资本化处理。因此，2020年1-5月均应资本化处理。
3.针对业务3--为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，应当以专门借款当期实际发生的利息费用，减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额确定。
因此，在2019年7月-2020年5月资本化期间内，甲公司每月取得的理财收益1万元不能作为利息收入处理，应冲减专门借款当期实际发生的利息费用金额。
，2019年7月-12月应资本化的金额为800*12%*6/12-1*6=42万元；
2020年1月-5月应资本化的金额为800*12%*5/12-1*5=35万元。
误区三、自建厂房涉及的房产税误区
(一) 企业财务人员的账务处理
厂房建造完成后，甲公司从“在建工程”科目转入“固定资产——厂房”金额共计1000万元。已知甲公司购得的该宗土地面积为2000平方米，支付土地价款500万元，在该宗土地上建造的厂房建筑面积为800平方米。在计算缴纳房产税时，甲公司财务人员以会计账面上的固定资产原值1000万元，作为计征房产税的房产原值。
(二)正确的账务处理
1.根据《财政部 税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）第三条“关于将地价计入房产原值征收房产税问题”规定：
“对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。”
2.三个步骤计算计征房产税的房产原值
第1步、计算宗地容积率
经计算，甲公司宗地容积率=800÷2000=0.4＜0.5，因此，应按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。
第2步、计算计入房产原值的地价
在本案例中，甲公司计入房产原值的地价具体计算如下：800*2/2000*500=400万元。
第3步、计算计征房产税的房产原值
计征房产税的房产原值=1000+400=1400万元。
因此，甲公司应以1400万元作为计征房产税的房产原值。