房产土地评估：影响或决定商铺价格的三大要素
商铺的定价很复杂，个人的商铺和商场里的舱位的定价等等都不一样。
那么，商铺的价格究竟由哪些要素决定，其定价的依据是什么呢?
尽管依照经济学的理论，开发商在土地本钱基础上加上开发本钱、相关的税金以及赢利就得出出售价格，但实际情况并非如此简略。
从商铺出资的视点看，出资人有自己的出资希望，对商铺出资危险、流动性、办理、税收、价值改变等许多要素有自己的考量规范。
假如是个人的商铺或街铺，可能更多的会考虑到周边同类商业的租金水平，同时，还要考虑到这个商铺的地理方位以及人流量，还有租户的类别即是什么样的租户，租给做服装和租给做餐饮的租金也不会不同。
假如是全体商场内的舱位租金定位，那就和这个项目的全体出资报答率挂钩了，当然也会考虑到周边同类水平，但更多的是全体出资报答率。
因而，就需要从以下三个方面来讨论影响或决定商铺价格的要素。
一、城市的租金水平是影响商铺定价的直接要素
影响商铺价格的定性目标可能有许多，但是定量依据目标只有一个，那就是周边的租金水平。
但凡出资人在买商铺的时候，会首先查询项目周边的租金水平，依据这个城市商铺出资的本钱化率(也就是咱们一般讲的出资报答水平)决定能支撑什么样的出售价格。
该办法适用于针对详细项目参阅周边商铺的租金水平，由此可直接决定购买商铺的性价比是否适宜。
对任何一个城市而言，因为级差地租要素，城市中心商业区和其他区域的商铺租金必定是有距离的，关键是差异巨细的问题。
对中小型城市而言，中心商业区只有1-2个，导致商业区与其他区域的租金距离十分大，从而使商铺的出售价格十分高；
对大城市来说，不只有市级商业中心区，还有区域商业中心以及社区商业中心等，相对于小城市而言，其租金的差异不是特别大。
因而，开发项目所在方位的租金水平将直接决定项目自身的定价。
二、城市的流通力和第三产业兴旺程度是影响城市总体商铺价格的关键要素
有一个闻名的论段：城市核心竞争力首要表现为出产力与流通力的乘数，即：竞争力=出产力X流通力。
在出产相对稳定的条件下，流通力成为决定要素。
流通力小于1，不只本地出产能力无法完成，并且表里交流阻塞，这就大大削弱了城市的竞争力。
假如流通力大于1，不只能够补偿本地出产能力的不足，并且经过促进表里交流、优势互补、组合装备，可极大进步城市的辐射力和影响力。
比方新加坡之所以取得引人注目的经济成就，并不在于它的出产优势，而在于强壮的流通力；我国的香港之所以成为国际大都市，被评为亚洲TOP商业城市，也是因为其第三产业的兴旺。
而流通力的兴旺程度和第三产业的开展情况，将直接影响当地商铺租金和出售价格，浙江的温州、义乌、绍兴等地的商铺为什么卖得快、价格高，就是因为当地现已构成的各种规模和商场，不只影响到全国，并且辐射国际。
即便在同一个城市不同区域，因为流通力的差异，商铺租金的差异也十分大。
所以，开发商在给商铺定价的时候，还应结合项目的实际情况，即便同一个项目隔一条马路，价格或许会差几倍。所谓“一步三市”就是这个道理。
三、出资途径是决定一个城市商铺价格水平的重要要素
有人曾在山东东营对商铺出资人进行定性访谈，当地出资人出资预期“只需报答比银行利息高，咱们就能接受”，意味着出资人的希望内部收益率在4%-5%；
而在北京，出资人遍及预期是在8-10年回收悉数出资，希望的内部收益率在10%-15%。
这反映了不同城市商铺出资的本钱化率和出资预期问题。
这讲的是本钱化率，而不是内部收益率(IRR)，尽管在某些时候他们可能表达了同一个意思，但有本质的不同。
内部收益率(IRR)是指将房地产出资未来现金流贴现为现值作为初始出资所运用的贴现率，也就是指每年投入的一元钱取得的赢利百分比。
而本钱化率是指物业购买价格和经营净收入之间的比率，该值经过商场上的可比物业或商场数据资料来取得。
一个城市在商铺的需求和供给相对平衡的状态下，本钱化率是出资人购买商铺希望的内部收益率，他经过查询和比较同区域商铺的租金收入或经营净收入和购买商铺价格比率，就可知道本钱化率，并将此比率作为希望的出资内部收益率。
中小城市商铺出资的收益率比较低，而北京商铺出资的收益率比较高，这也契合经济学中本钱流动性的原理。
除了上述要素以外，影响商铺价格的要素还有许多，比方当时国内的经济开展水平、政治的稳定性、税收政策的改变等等，但有一点能够确定的是，住房价格不是决定商铺价格的影响要素，以住房价格来衡量商铺价格的做法是没有理论基础支撑的。